こんにちは、ねづ(nzakr)です。
新築マンションを購入し、ついに”マイホーム”を所有する身となりました。
竣工に合わせて引っ越しを行い、引っ越し1週間ほどで一通りのダンボール開梱、モノの整理、家具の設置を終えて、ようやく新居での新生活が始まりました。
ついにマイホーム！！！一家の大黒柱やー！
というような感覚はゼロ。
住宅ローン（35年）の返済（支払い）もありますし、これまでの賃貸生活となんら変わった感じはありません笑。たしかに家は大きくなったけど。
「マンションの値段が年々高くなっている」
「オリンピック後に暴落する」
「今は買い時じゃない、買うならオリンピック後」
などと言われている中で、マンションの購入はなかなかの決断でした。
まあ購入したのはコロナの前なので直接的には関係ないですが
自分自身もマンションを購入するときにいろんな本、ネットの情報を見まくったし、特にマンション購入のブログのリアルな体験談をめちゃくちゃ参考にしたので、自分もブログでマンション購入関係の話を書いてみようかと思います。
目次
1. 子育てに1LDKは手狭だった
マンション購入を意識するようになったのは「子ども」です。
昨年10月に第一子を授かりまして、日々子育てに勤しんでおります（といっても大したことはできていないけど…汗）。
当時は賃貸で1LDK（40㎡）に住んでいたんですが、子どもが生まれると急に狭く感じるんですよ。1LDKで40㎡って間取り的にはそこまで狭くないほうなんですけどね。
子育て用品（ベビーカー、だっこ紐、マットなど）はもちろん、消耗品（おむつ、ミルク、おしりふき）もまとめ買いするので意外に場所をとります。
おむつ … メリーズ
ミルク … ほほえみ
おしりふき … 赤ちゃん本舗水99%
を使っています。
楽天のSPUを活かして、がっつりまとめ買いしています。
また、新生児〜乳幼児頃であればいいんですが、ハイハイするようになったり、それこそ1歳を過ぎて動きまわるようになってからだと、かなり手狭で厳しいなと。
キッチンや収納が足りず子どもの手が届いてしまったり、遊ぶスペースをつくったりすることも難しい。
そう考えていった結果、2〜3LDKへ引っ越しが検討の土台にあがりました。
なお、この段階では賃貸のまま引っ越しするか、購入かするかはまだ決まっていませんでした。
2. 賃貸で家賃を支払うより購入で住宅ローン返済のほうが安い
2〜3LDKを賃貸で探すと、家賃が想像以上に高いことに気付きます。
1Kや1DK、1LDKに比べて、そもそも2LDKや3LDKはそもそも賃貸になっている部屋数が少ないです。
2〜3LDKはサイズ的にファミリー層向けであり、子どもがいると引っ越しも大変ですし、学区が変わるなどの懸念があるためファミリー層は一度住み始めると引っ越しのハードルが高いんです。
それゆえになかなか賃貸に回ってこないんだと思います。
特に築年数が新しめ（〜10年）のものはかなり希少です。あったとしても定借や、家賃がべらぼうに高いですね。
たしかに安いものもありますが、築年数が古かったり、間取りが特殊なケースだったりします。
そして、家を購入した場合の住宅ローンの月々返済額と比較すると、そこまで大きく変わらない、むしろ返済額のほうが低くなります
（もちろん購入する or 借りる家のグレードによりますが）。
例えば以下のような計算です。
5,000万円の住宅を35年ローン（金利0.5%）で購入した場合
→ 5,000 × 1.005(%) ÷ 35(年) ÷ 12(ヶ月) ＝ 約11.96万円
一ヶ月あたりの返済額は約12万円になります。
超単純な計算例のため諸費用は加味していません。
実際には、月々発生する管理費、修繕積立金や、購入時の諸費用（登記費用、住宅ローン契約手数料など）、毎年の税金（固定資産税、都市計画税など）などのお金がかかります。
一方、住まい給付金や住宅ローン控除で差し引きされるものもあります。
ただし、これらの諸費用を加味したとしても、よほどのグレードを求めない限りは賃貸より極端に高くなることはなさそうであり、なにより賃貸と違って資産になるので、将来的な売却も視野に入れると、購入したほうがオトクでは？と判断しました。
こういう検討を踏まえて、「家の購入」という選択肢が有力になりました。
3. 戸建てかマンションか
実際に「家の購入」を考えると、
“戸建” or “マンション”
という選択肢がでてきます。
賃貸であればほぼマンション一択ですが、購入となると戸建てという案が浮上します。戸建ての場合は中古、建売、注文という選択も後にでてきますね。
実は、エリアを一切無視した場合、戸建てのほうがいいと思っていました。
自分も妻も実家が戸建だったので、マンションよりも戸建てのほうが子育て、家族生活のイメージがしやすいというのがあります。
そして、戸建の場合は「庭付き2階建がいい（実家の影響ですが）」と妻とも話していました。
ただ、23区内で戸建てとなると庭なし3階建がほとんど。
そのため、“戸建なら郊外”となりました。
そして、その対照として“都心ならマンション”ですね。
エリアについて考えると、郊外はやはり通勤が一番の懸念。
都内勤務の自分にとって、郊外からの通勤は基本満員電車です。路線でいうと中央線、総武線、東西線、湘南新宿ライン、西武線、東武線などですかね（あくまで一例です笑）。
あれで通勤するのはちょっとツライなーと。行きはもちろん、帰りも混んでますし。
加えて、郊外といえど戸建となると駅徒歩15分〜のケースが多く、都内在住が長く徒歩数分に慣れてしまっていて「徒歩15分歩いて満員電車に乗るのか…」と思うと、気が進まなかったです。
30代というキャリア的にも重要な時期でもあるので、職場が近く、いろいろ揃っている都心のほうが何かと便利と思い、都心のマンションで探すことにしました。
また、40代で同じ会社にいる可能性は低く、将来的に住環境を変える可能性も考えると売却するわけで、そうなると都心のマンションのほうが資産性的にもよさそうと考えたのもあります。
※郊外は資産性が悪いというわけではないです。
なお、たまに郊外のほうが子育てによいと言われることもありますが、都心だから悪いというイメージはなかったです（超都心はまだ別かもですが）。
4. 新築 or 中古？
マンションを購入するとなった場合、次のステップは、
「新築」か「中古」かという選択です。
マンション価格は新築、中古ともに年々価格が上がっている
引用 : 三菱UFJ不動産販売『マンションデータ白書』
結果的に僕は新築を購入しましたが、新築にこだわりがあったわけではないです。
強いて言うなら、築年数がわりといっているマンションのフルリノベ物件は視野に入れていなかったくらいです。
築年数30〜40年というマンションをフルリノベでオシャレにするというパターンも増えていますが（カウカモとかまさにこれ）、結局は築浅と値段が変わらない（か、ちょい安い）ケースが多かった印象です。
リノベだと内装を自由に変えられるメリットはありますが、特段強い内装へのこだわりはなかったので、新築または築浅（〜10年）の中古を中心に探しました。
仮に築年数のいった古いフルリノベ物件を購入して10数年住んだ後に将来的に売却する場合、売却時は築年数50年超えるような自体になり、それはさすがに厳しいのでは…と思った部分もあります。
最終的に新築を買ったのは、築浅の中古と新築両方を調べていった際に金額が大して変わらなかったからです。
言い換えると、価格的に条件のよい中古マンションがなかったということです。
中古マンションは誰かが売却して初めて市場に供給されるわけで、築浅ということは最初の購入者が住んで間もなく売却するわけなので、そこまで多く市場に出回っていないんですよね。
（住宅ローン控除がなくなる築10年以降の物件から増える印象）
その中で条件のいいマンションとなると、けっこうな争奪戦になってしまいます。
急いでマンションを探していたわけではないんですが、価格や設備、立地を含めた条件に合う中古マンションがない中で、たまたま条件に合う新築に出会えたので、そちらを選びました。
中古物件の場合、売り主によって住宅ローン控除の上限額や消費税の有無などの諸費用が異なってきます。
マンション購入にかけた期間と条件の決め方
マンション購入にかけた期間についてですが、
おおよそ1ヶ月〜1.5ヶ月だと思います。
明確に「○月○日から探し始め」という家庭内プロジェクトみたいなものがあったわけではないので、買ってもいいかなーとボヤっと考え始めた時期からざっくりカウントしたアバウトなものになります。
新築のモデルルームは全部で4件回りました。
価格帯やエリア、条件に合うマンションをSUUMOやマンションの公式Webサイトいくつかピックアップして、モデルルームの見学を申し込みして足を運びました。
ちなみに、中古マンションはなかなかピンと来る物件自体がなかったため、内覧はゼロです。
野村の仲介、住友不動産販売に会員登録をして、営業担当から適宜情報をもらっていました。
条件の決め方
条件については、まずエリアと予算から決めました。
予算は月々の支払い額（ローン返済額＋管理費＋修繕積立金）の上限を仮置きし、そこから逆算してざっくりとした金額感を設定しました。
エリアについては、子育てのこともあり、妻の実家への行きやすさ優先して絞っています。
設備に関しては、賃貸と同じような探し方ですね。
・日当たりがいい
・3LDKでウォールドア等で2LDKとしても使える
・2階以上
・駅徒歩5分以内
・バスルームで足を伸ばせる
・ビルドイン食洗機がある
・ドラム式洗濯機がおける
など…
実際にマンションを調べていくうちに少しずつ条件が増えた＆変わっていったものもありますが、条件すべてを満たす物件はまずない（あったとしても予算オーバー）ので、総合的に考えて判断しました。
よく100点満点のマンションはないといいますが、まさにそれで、結局はどうやって条件に優先度付けるのか次第です。
マンションを買う上で読んだ本
マンション購入は”住む場所を購入する”というだけでなく、不動産投資の側面があります（いわゆる自宅投資）。
場合によっては、10年住んだあと購入時の価格より高く売却できるというケースもあります。もちろん、ローンの残債より売却時の価格が低くなる（残債割れ）というリスクも起こりえます。
投資が主目的の購入ではないですが、この側面がある以上は「マンション購入とは何ぞや」の基礎知識を理解しておいたほうがいいと思い、数冊書籍を読みました。
投資の話だけでなく、マンション（＝不動産）購入に伴う手続きや諸費用は複雑なので、一度体系的に理解したほうがベターです。
読んだ本は以下の3冊です。
- 沖 有人著『マンションは10年で買い替えなさい』
- 沖 有人著『2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル』
- のらえもん著『絶対に満足するマンション購入術』
タイトルとかレビューを見て適当に掻い摘んで手に取りました。
あくまで基礎知識や情報のインプット程度の意味合いで読んでいて、本で学んだことが絶対！とは思っていないです。マンションというか住宅購入については様々な意見があり、特定の専門家の話を全て鵜呑みにするのもこれまたリスクかなーと思っています。
まあどちらか一方が正しいというものではないですが。
ちなみに、資産や金融商品の話について最低限の基礎知識がないと小難しい話部分もあるので、そのへんの理解がない方は別途本を読んでおくといいかも。
山崎元先生の本とかわかりやすくて個人的にオススメです。
物件をみるときに役に立つチェックリスト
実際に物件を探しているときに役に立ったのは、以下2つの記事です。
マンションマニアさんが書いた以下のチェックリストです。
指差喚呼でマンショングレードチェック「○○良し！」【マンションマニア】
“どういう設備があるとグレードが高いと言われるのか”がわかります。
マンションの設備って意外にも専門用語が多いんですよね。
サッシ高、アルコーブ、逆梁アウトフレームなどなど。ちなみに、逆梁アウトフレーム、ハイサッシ、ワイドスパンはマンション設備における3種の神器と言われているらしい。
【2020年版】中古マンションの購入の流れと失敗しないための127個のチェックリスト
こちらは中古マンションのチェックリストですが、半分以上の内容は新築でも重要なチェックポイントなので、一度目を通しておくといいかも。
エレベータ、ゴミ置き場、ハザードマップ、ペット、近隣施設など、賃貸でも関係してくるような一般的なものもリストに入っています。
ただ、全てのチェックを満たす物件はなかなかないので、「チェックが全て付かないからNG」とすると買う物件がなくなっちゃうかも…笑
住宅購入は変数が多くて難しい！
自分のマンション購入のキッカケを振り返ってみました。
正直、購入を決意したあと、
「あっちの物件がよかったんじゃないか…？」
「やっぱり今は買うべきタイミングじゃなかったかも…」
と不安になったこともあります苦笑
自分で購入して感じたことは、
「マンション購入（住宅購入）は変数が多く決断が難しい」
ということです。
マンションの条件や予算だけではなく、話を大きく捉えて、
「どういう生活をしたいのか」というライフプランまでセットで考えていくといいかもしれません。
そうすると、物件選びの優先度が決めやすくなるかも。
住環境、交通利便性、学区、資産性、子育てのしやすさ、生活に関わるなど観点が多いですからね。
人生で何度あるかわからない大きな買い物であり、生活やライフプランに大きく影響します。
なお、ここで書いた話はあくまで自分個人の考えであり、正しさを保証するものではないです。
詳しい人やプロから見たら「おいおい、なにこれ？この解釈アホや！」というような、間違っていることもあると思います。
あくまで一般人の自分がマンション購入の際にどういう考え方をしたのかという備忘録なので、読み物程度に留めておいてください。
マンション購入において100点満点の物件を購入するのは現実的に難しく、いいところで折り合いをつける場合がほとんどだと思います。
それゆえ、実際に買うとなると「これでよかったのかな…」という不安に駆られることがあります。
専門家や玄人が語る業界知識や市場の相場、物件の探し方の定跡はもちろん参考になりますが、実際に買うのは一般人であり「そういった人はどうやって決めたのか」みたいな観点が意外に参考になったりします。
色んな人のブログにあるマンション購入記を読み漁った記憶があります。
そういった方向けに一つの体験談として参考になればとまとめました。
後日、住宅ローン選び、オプションや内装工事、家電購入などについても、実体験をブログに書いていこうと思います。
お読みいただきありがとうございました。
ではでは。
↓↓マンション購入の際に読んだ本のリンクを置いておきます
